คาดการณ์ผลประกอบการไตรมาสที่อ่อนแอ
เราคาดการณ์กำไรสุทธิใน 2Q25 อยู่ที่ 4.34 พันล้านบาท ลดลง 5% YoY แม้ว่าจะเพิ่มขึ้น 3% QoQ การลดลงนี้เป็นผลมาจากการหดตัวอย่างรุนแรงของธุรกิจที่พักอาศัยและผลประกอบการของโรงแรมที่อ่อนแอลง ซึ่งกดดันความแข็งแกร่งของธุรกิจให้เช่าพื้นที่หลัก ผลประกอบการยังถูกกดดันจากส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 32% YoY เหลือ 358 ล้านบาท แม้จะมีผลประกอบการที่อ่อนแอ YoY แต่แนวโน้มนี้ได้รับแรงหนุนจากการปรับปรุงการดำเนินงานอย่างต่อเนื่องของธุรกิจศูนย์การค้าหลัก และการคาดการณ์การฟื้นตัวของธุรกิจอื่นๆ ในช่วง 2H25 เรายังคงคำแนะนำ "ซื้อ" สำหรับ CPN โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 83.00 บาท จากการประเมินมูลค่า

ธุรกิจศูนย์การค้าหลักเติบโตอย่างแข็งแกร่ง
ธุรกิจศูนย์การค้ายังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตหลัก โดยคาดการณ์รายได้จากค่าเช่าไว้ที่ 1.01 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 5% YoY การเติบโตนี้ได้รับแรงหนุนจากกลยุทธ์ที่มุ่งเน้นการขยายแบรนด์ใหม่และแบรนด์เดิมในทำเลต่างๆ ซึ่งส่งผลให้ยอดขายของผู้เช่าเพิ่มขึ้น จำนวนผู้เข้าใช้บริการโดยรวมเพิ่มขึ้นในระดับ low-single digit YoY โดยได้รับแรงหนุนหลักจากลูกค้าภายในประเทศ และมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นตลอดไตรมาส อัตราการเข้าพักยังคงทรงตัว ขณะที่อัตราค่าเช่าเฉลี่ย (ARR) เติบโตเล็กน้อย ซึ่งค่อนข้างอ่อนตัวลงจากการช่วยเหลือด้านค่าเช่าสำหรับผู้เช่าในศูนย์การค้าที่กำลังปรับปรุง

ผลประกอบการโรงแรมที่ผสมผสาน ขณะที่แบรนด์ระดับกลางช่วยชดเชยจุดอ่อนของธุรกิจโรงแรม
คาดว่ากลุ่มโรงแรมจะรายงานรายได้ลดลงในระดับ mid-single-digit YoY ซึ่งเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อกำไรรวม ผลการดำเนินงานโดยรวมของโรงแรมโดยรวมค่อนข้างหลากหลาย โรงแรมฮิลตัน พัทยา ได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของนักท่องเที่ยวต่างชาติ แต่ยังคงรักษาอัตราการเข้าพักที่สูงที่ 80-90% และอัตราการเข้าพักเฉลี่ย (ARR) อยู่ที่ประมาณ 8,000 บาท จุดอ่อนนี้ของโรงแรมหลักแห่งนี้ถูกชดเชยด้วยการเติบโตของ RevPAR ที่แข็งแกร่งในระดับ double-digit จากแบรนด์โรงแรม Centara และ Go! Hotel ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการปรับปรุงอัตราการเข้าพักอย่างมีนัยสำคัญ การเปลี่ยนแปลงสัดส่วนการลงทุนไปสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตรากำไรต่ำนี้ คาดว่าจะส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้นของกลุ่มโรงแรมลดลงเล็กน้อย

กลุ่มที่อยู่อาศัยเผชิญกับภาวะหดตัวรุนแรงใน 2Q25
ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีไตรมาสที่อ่อนแอมาก และเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้กำไรลดลง YoY เราคาดการณ์ว่ารายได้จะลดลงประมาณ 70% YoY ซึ่งเป็นผลโดยตรงจากการชะลอตัวของตารางการโอนคอนโดมิเนียมก่อนที่จะมีการเปิดตัวโครงการใหญ่ในช่วงครึ่งหลังของปี อัตรากำไรขั้นต้นของกลุ่มนี้คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 30% ลดลงจาก 1Q25 ซึ่งสะท้อนถึงสัดส่วนการลงทุนในโครงการที่เน้นบ้านเดี่ยวมากขึ้น แม้ว่าไตรมาสนี้จะอ่อนแอ แต่ก็มีโครงการบ้านจัดสรรใหม่มูลค่าประมาณ 2.0 พันล้านบาท เปิดตัวในเดือนพฤษภาคม ผู้บริหารมั่นใจว่าใน 2Q25 จะดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

กำไรลดลงจากสัดส่วนการลงทุนที่ลดลงและผลกระทบจากฐานที่สูง
กำไรสุทธิที่คาดว่าจะลดลง 5% YoY ต้องนำมาวิเคราะห์โดยพิจารณาจากฐานที่สูงของปีก่อน สรุปผลประกอบการใน 2Q24 กำไรรวมรายการพิเศษที่สำคัญสองรายการ ได้แก่ รายได้จากค่าตัดจำหน่าย 183 ล้านบาท และค่าธรรมเนียมการต่อสัญญา 146 ล้านบาท แม้จะมีแรงกดดันจากธุรกิจที่ไม่ใช่ธุรกิจให้เช่า แต่เราคาดการณ์ว่ากำไรขั้นต้นจะเพิ่มขึ้น 6% YoY เป็น 6.65 พันล้านบาท โดยมีอัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 58.3% อย่างไรก็ตาม ปัจจัยลบที่สำคัญคือ ส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมที่คาดการณ์ว่าจะลดลง 32% YoYและ QoQ เหลือ 358 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากฐานกำไรที่สูงจากผลประกอบการของ Grab ในปีก่อนหน้า ในด้านบวก ต้นทุนทางการเงินยังคงปรับตัวดีขึ้น โดยคาดว่าค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยจะลดลง 8% YoY