---ถือเพื่อรับเงินปันผล 6.3%, IRR 9.2%---

ราคาหุ้นอ่อนลงสะท้อนปัจจัยเรื่องมีคู่แข่งรายใหม่ คือ Bangkok Arena เข้ามาในปี 2026 ไปพอควรแล้ว ทั้งนี้ Bangkok Arena เป็นส่วนหนึ่งของโครงการ Bangkok Mall ที่พัฒนาโดย The Mall Group ร่วมกับ AEG Entertainment มีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2026 โดยเป็นสถานที่จัดกิจกรรมในร่มอเนกประสงค์ขนาด 15,000–16,000 ที่นั่ง รองรับทั้งคอนเสิร์ต กีฬา และงานอีเวนต์ขนาดใหญ่ ซึ่งทับซ้อนโดยตรงกับตลาดของ IMPACT Arena

สัญญาเช่าระยะยาวของ Impact Arena...ทำให้กองทุนฯมีรายได้ที่มั่นคง แต่ก็ต้องแลกด้วยข้อจำกัดการเติบโต IMPACT ตัดสินใจสร้างรายได้ระยะยาวที่มั่นคงผ่านข้อตกลงเช่าระยะยาวใหม่ โดยที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยของ IMPACT เพิ่งอนุมัติการให้เช่า Impact Arena ระยะเวลา 20 ปีแก่ Impact Live Nation (ILN) ภายใต้ข้อตกลงนี้ ILN จะจ่ายค่าเช่ารายปีแบบคงที่ 200 ล้านบาท และจะปรับขึ้น 5% ทุก ๆ 3 ปี...โครงสร้างใหม่นี้ช่วยให้ IMPACT มีรายได้ที่คาดการณ์ได้และมีเสถียรภาพ ลดความเสี่ยงจากรายได้ที่ผันผวนจากคอนเสิร์ตและอีเวนต์ขนาดใหญ่ แต่ก็จำกัดโอกาสในการเติบโตของรายได้ในอนาคต ซึ่ง Impact Arena เป็นสินทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพสูงสุดของพอร์ตในแง่ของอัตราการเช่าและค่าเช่าเฉลี่ย โดยในปี 2025 ทำรายได้ 13% ของทั้งหมด และคิดเป็น 114% ของรายได้ก่อนโควิด

หมายเหตุ : ILN เป็นกิจการร่วมค้าระหว่าง Live Nation Entertainment Group Co., Ltd. (ถือหุ้น 49.9%)-ผู้นาด้านการจัดคอนเสิร์ตและอีเวนต์ระดับโลก กับ Impact Exhibition Management Co., Ltd. (ถือหุ้น 50.1%)-ผู้บริหารทรัพย์สินของ IMPACT

ผู้บริหารตั้งเป้า OR ที่ 39–42% ในปี 2026 (สิ้นสุดมี.ค.26) ซึ่งเพิ่มจาก 37.8% ในปี 2025 แต่เราใช้สมมติฐาน OR ที่ 34.5% และ ARR ลดลง -1.2% โดยคาดว่า IMPACT Arena จะมีรายได้ค่าเช่าแบบคงที่ปีละ 200 ล้านบาท เริ่มตั้งแต่ 1 ต.ค.2025 เป็นต้นไป และอัตราการเติบโตของค่าเช่าที่อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ อยู่ที่ 2%

ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีชมพูเข้าเมืองทองธานีเปิดเต็มรูปแบบ 17 มิ.ย.25 คาดว่าจะเป็นบวกต่อ IMPACT ทั้งในด้าน OR และ ARR โดยจะช่วยให้ ปริมาณผู้เข้าชมงานที่สูงขึ้น, การใช้พื้นที่ที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น และมีอำนาจในการกาหนดราคาที่สูงขึ้น

แนะนำถือ ให้ราคาพื้นฐาน 11.20 บาท ณ ปัจจุบัน คาดการณ์ dividend yield ไว้ที่ 6.3% ต่อปี และคาดว่ากองทุนมี IRR อยู่ที่ 9.2% ทั้งนี้สินทรัพย์ของกองทุน IMPACT เป็น Freehold 100%

นักวิเคราะห์ : จันทร์เพ็ญ ศิริธนารัตนกุล : chanpens@th.dbs.com