ประเด็นสำคัญ
•ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงที่เหลือปี 2556: ผู้ประกอบการยังคงแผนการลงทุนโครงการใหม่ต่อเนื่อง โดยคาดว่าทั้งปี 2556 นี้ จะมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ 62,500 – 65,500 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.9-9.9 จากปี 2555
•ขณะที่จำนวนคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในกรุงเทพฯและปริมณฑล ปี 2556 จะมีจำนวนประมาณ 80,000-85,000 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2555 ที่มีประมาณ 78,391 หน่วย และคาดว่าในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า จำนวนคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลจะยังทยอยเข้าสู่ตลาดในระดับสูง
•กิจกรรมการลงทุนคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดในช่วงที่เหลือของปี 2556 นี้ คาดว่าจะชะลอลง จากในช่วงครึ่งแรก โดยกิจกรรมการลงทุนส่วนใหญ่จะมาจากกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลาง และผลจากการที่ผู้ประกอบการเร่งขยายตลาดคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดอย่างเข้มข้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ทำให้ในปี 2556 จำนวนห้องชุดจดทะเบียนในต่างจังหวัดจะมีประมาณ 23,050 หน่วย เติบโตร้อยละ 179.0 จากที่ขยายตัวร้อยละ 296.0 ในปี 2555 และคาดว่าจำนวนห้องชุดคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในต่างจังหวัดจะยังคงมีจำนวนสูงขึ้นในปี 2557 ต่อเนื่องยังปี 2558


สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงต้นปี 2556 ที่ผ่านมา มีความคึกคักอย่างมากทั้งตลาดในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล และตลาดในต่างจังหวัดซึ่งไม่เพียงแต่จังหวัดที่เป็นหัวเมืองเศรษฐกิจเท่านั้น แต่รวมถึงตลาดในจังหวัดหัวเมืองรอง ที่มีผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากส่วนกลางเข้าไปรุกขยายฐานตลาดคอนโดมิเนียมกันอย่างเข้มข้น
       
อย่างไรก็ดี ณ ปัจจุบัน ภาพความคึกคักของตลาดคอนโดมิเนียมดูเหมือนจะชะลอลง สืบเนื่องจากสภาวะปัจจัยแวดล้อมของตลาดคอนโดมิเนียมได้เปลี่ยนแปลงไปจากช่วงต้นปีที่ผ่านมา ซึ่งขณะนี้ตลาดคอนโดมิเนียมกำลังเผชิญกับปัจจัยท้าทายในการทำธุรกิจ ทั้งจากปัจจัยระดับมหภาคอย่างเสถียรภาพเศรษฐกิจของไทยในช่วงที่เหลือของปี 2556 ยังมีทิศทางอ่อนแอ ปัญหาราคาสินค้าที่ทยอยปรับตัวสูงขึ้น และภาระหนี้ของภาคครัวเรือนที่มีระดับเพิ่มขึ้น ซึ่งปัจจัยดังกล่าวนี้ มีผลกระทบต่อกำลังซื้อของประชาชน

นอกจากนี้ตลาดคอนโดมิเนียม ยังมีปัจจัยท้าทายเฉพาะของภาคธุรกิจที่จะมีผลต่อทิศทางการเติบโต เช่น การแข่งขันทางธุรกิจที่รุนแรง ต้นทุนการทำธุรกิจ อาทิ ราคาที่ดิน ค่าจ้างแรงงาน และวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น ซึ่งมีผลกระทบต่อราคาห้องชุดที่ปรับตัวตาม ปัญหาการขาดแคลนแรงงานคุณภาพที่มีผลต่อความล่าช้าในการพัฒนาโครงการและคุณภาพของโครงการ ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานคอนโดมิเนียมในบางทำเลที่สูงขึ้น ประกอบกับขณะนี้สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการและสินเชื่อสำหรับซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค อีกทั้งยังมีประเด็นในเรื่องของกฎหมาย เช่น กฎหมายผังเมืองและกฎหมายสิ่งแวดล้อม ที่มีผลต่อการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม

 ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล กิจกรรมการลงทุนยังเติบโตเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ จากสถิติการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2556 ที่ผ่านมา ของบริษัทเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 49,761  หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน หรือเฉลี่ยเปิดตัวเดือนละ 6,220 หน่วย เพิ่มขึ้นจากที่เปิดตัวเฉลี่ย 4,964 หน่วย ในปี 2555 ที่ผ่านมา และคาดว่าทิศทางการลงทุนคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วงที่เหลือของปี 2556 นี้ ผู้ประกอบการจะยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ตามเป้าหมายทางธุรกิจที่วางไว้ในช่วงที่เหลือของปีนี้ เนื่องจากมองว่าตลาดยังคงสามารถขับเคลื่อนได้จากความต้องการซื้อที่ยังมีอยู่ในตลาด โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ในปี 2556 นี้ การเปิดโครงการใหม่น่าจะอยู่ที่ประมาณ 62,500 – 65,500 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.9-9.9 จากปี 2555  โดยทำเลที่มีการเปิดโครงการใหม่จะยังคงเน้นทำเลแนวรถไฟฟ้าและในรัศมีที่ใกล้รถไฟฟ้า
 
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตลาดจะมีการแข่งขันรุนแรง ประกอบในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา ราคาขายห้องชุดเปิดตัวใหม่ขยับขึ้นสูงเฉลี่ยประมาณร้อยละ 7.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่เมื่อวิเคราะห์ถึงปัจจัยแวดล้อมทางธุรกิจที่ผลักดันให้เกิดการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยรูปแบบคอนโดมิเนียม อาทิ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม โดยเฉพาะการเกิดขึ้นของระบบรถไฟฟ้าทั้ง 2 ระบบ ปัญหาการจราจร ราคาที่ดินที่แพงขึ้น กฎหมายผังเมืองที่มีผลต่อการพัฒนาโครงการแนวราบ และพฤติกรรมของผู้บริโภคที่แปรเปลี่ยนไป โดยปัจจุบันการซื้อคอนโดมิเนียมของผู้บริโภคส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ซึ่งส่วนหนึ่งจะเป็นความต้องการซื้อเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และการซื้อเพื่อลงทุนระยะยาว ประกอบกับการแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มข้นขึ้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องแสวงหาโอกาสในการทำธุรกิจ เห็นได้ว่า เพียงในระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมา ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในเขตในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีสัดส่วนสูงขึ้น โดยในช่วงปี 2551-2555 มีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จประเภทคอนโดมิเนียมเข้าสู่ตลาดประมาณ 371,422 หน่วย และในปี 2556 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าจะมีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จประเภทคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯและปริมณฑลประมาณ 80,000-85,000 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2555 ที่มีประมาณ 78,391 หน่วย และคาดว่าในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า จำนวนที่อยู่คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลจะยังทยอยเข้าสู่ตลาดมากขึ้น
       
สำหรับทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วงที่เหลือของปี 2556 นอกจากจะมีประเด็นด้านทิศทางเศรษฐกิจในช่วงที่เหลือของปีนี้ ที่จะมีผลกระทบต่อความสามารถของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย รวมถึงการเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินแล้ว การพัฒนาตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีปัจจัยที่ท้าทายภาคธุรกิจทั้งจากการแข่งขันกันเปิดโครงการคอนโดมิเนียม ที่มีผลต่ออุปทานห้องชุดเข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก และได้สร้างแรงกดดันต่อความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดในบางพื้นที่ ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในปิดโครงการของผู้ประกอบการต่อไปในระยะข้างหน้า
 

ในช่วงต้นปี 2556 ที่ผ่านมา  ตลาดคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดมีความคึกคักอย่างมาก โดยเฉพาะในช่วง 7 เดือนแรกของปีที่ผ่านมา บริษัทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จากส่วนกลางได้ขยายการลงทุนไปยังตลาดต่างจังหวัดไม่ต่ำกว่า 20 โครงการ  สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ของผู้ประกอบการจากส่วนกลางในต่างจังหวัด ไม่เพียงแต่เน้นทำเลในจังหวัดที่เป็นหัวเมืองเศรษฐกิจ และจังหวัดที่มีศักยภาพด้านการท่องเที่ยวสูงเท่านั้น เช่น ภูเก็ต สงขลา เชียงใหม่ และชลบุรี เป็นต้น

แต่ในปีนี้จะเห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ในจังหวัดที่เป็นจังหวัดยุทธศาสตร์ตามแผนการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมของภาครัฐ อาทิ ขอนแก่น ระยอง พิษณุโลก ฯลฯ และรวมถึงจังหวัดยุทธศาสตร์ของ AEC เช่น อุดรธานี และเชียงราย เป็นต้น และจากการรุกตลาดของผู้ประกอบการจากส่วนกลางในต่างจังหวัดที่มีสัดส่วนเพิ่มมากขึ้น มีส่วนกระตุ้นให้ผู้ประกอบพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นเข้ามาลงทุนในตลาดเช่นกัน

เห็นได้ว่า การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดมีความเข้มข้นมากขึ้น โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2556 ที่ผ่านมา มีจำนวนห้องชุดจดทะเบียนประมาณ 12,079 หน่วย มีจำนวนสูงขึ้นกว่าจำนวนห้องชุดจดทะเบียนในปี 2555 ที่มีประมาณ 8,261 หน่วย

 ขณะที่ทั้งปี 2556 นี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า จำนวนห้องชุดจดทะเบียนในต่างจังหวัดจะมีจำนวนประมาณ 23,050 หน่วย เติบโตร้อยละ 179.0 ชะลอลงจากที่เติบโตร้อยละ 296.0 ในปี 2555 และคาดว่าจำนวนห้องชุดคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในต่างจังหวัดจะยังคงมีจำนวนสูงขึ้นในปี 2557 ต่อเนื่องยังปี 2558 เนื่องจากการที่ผู้ประกอบการส่วนกลางได้เข้าไปรุกตลาดอย่างหนักในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา

ทิศทางตลาดโครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดในช่วงที่เหลือของปี 2556 นี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า กิจกรรมการลงทุนยังคงมีอย่างต่อเนื่องแต่จะชะลอลงจากในช่วงต้นปีที่ผ่านมา เนื่องจากในช่วงต้นปี 2556 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการได้มีการเร่งเปิดตัวโครงการในพื้นที่ศักยภาพ

อย่างไรก็ดีผู้ประกอบการจากส่วนกลางยังให้ความสำคัญกับการลงทุนในจังหวัดที่เป็นหัวเมืองเศรษฐกิจ เช่น ชลบุรี (พัทยา) ประจวบคีรีขันธ์ (หัวหิน) เชียงใหม่ ภูเก็ต และสงขลา เป็นต้น ขณะที่จังหวัดที่เป็นหัวเมืองรองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังไม่มีการทำตลาดคอนโดมิเนียม จะเห็นว่าผู้ประกอบการจากส่วนกลางเองก็ให้ความสำคัญ และมีแผนที่จะขยายตลาดเข้าไปยังจังหวัดเหล่านั้น

อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดแม้จะมีศักยภาพแต่มีประเด็นที่ผู้ประกอบการควรคำนึงถึงอีกหลายประการ อาทิ ขนาดของเศรษฐกิจในต่างจังหวัด แม้ว่าขณะนี้ ภาวะเศรษฐกิจในหลายๆ จังหวัดจะมีการขยายตัวอย่างคึกคัก ซึ่งน่าจะส่งผลดีต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ความเจริญของต่างจังหวัดยังคงกระจุกตัวอยู่เฉพาะในเขตเทศบาลเป็นส่วนใหญ่ และประชากรส่วนใหญ่ยังคงประกอบอาชีพเกษตรกรรม  ทำให้กลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดที่ยังคงมีจำนวนจำกัด หากมีผู้ประกอบการหลั่งไหลเข้าไปเปิดโครงการเป็นจำนวนมาก อาจเกิดภาวะอุปทานส่วนเกินได้

อีกทั้งการเปิดโครงการใหม่ๆ ในบางจังหวัดที่มีการขยายตัวรวดเร็ว จากการแข่งขันทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีความรุนแรง มีส่วนผลักดันให้ต้นทุนการทำธุรกิจ เช่น ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น มีผลทำให้ราคาขายต่อหน่วยปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งอาจมีผลต่อการตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียม เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดยังมีทางเลือกอย่างเช่นตลาดบ้านแนวราบ ที่สามารถตอบโจทย์ผู้บริโภคในต่างจังหวัดได้ดี


โดย  ศูนย์วิจัยกสิกรไทย