AP : คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเป็นโครงการหลักหนุนการโอนใน 2H26

บันทึกจากการเยี่ยมชมโครงการ 2 แห่ง
AP จัดทัวร์เยี่ยมชมโครงการ 2 แห่งในกลุ่มโครงการริมแม่น้ำย่านเจริญนคร ก่อนเริ่มการโอนใน 3Q26 โดยโครงการ Life Charoennakhon-Sathorn ถูกเลื่อนกำหนดการโอนให้เร็วขึ้นจากแผนเดิมที่วางไว้ใน 4Q26 กลุ่มโครงการนี้มีการแบ่งกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอย่างชัดเจน โดย Life มุ่งเจาะกลุ่มคนเมืองรุ่นใหม่ที่ระดับราคา 140,000 บาท/ตร.ม. ขณะที่ Rhythm Charoennakhon Iconic ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุน (JV) แห่งที่ 23 กับ Mitsubishi Estate ตั้งอยู่ฝั่งตรงข้าม ICONSIAM และมีระดับราคา 180,000 บาท/ตร.ม. มูลค่าโครงการรวมอยู่ที่ 7.5 พันล้านบาท ทั้งสองโครงการมีเป้าหมายการโอนในปี FY26 ที่ประมาณ 40% เราคงคำแนะนำ “ซื้อ”

ยอดขายโครงการยังคงแข็งแกร่ง ช่วยหนุนการโอน
Life มียอดขายแล้ว 68% และ Rhythm มียอดขายแล้ว 85% ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2026 โดยคาดว่าสัดส่วนการโอนจะอยู่ที่ประมาณ 10% ใน 3Q26 และ 30% ใน 4Q26 สำหรับทั้งสองโครงการ Rhythm เปิดขายสต็อกเป็นรายชั้น ซึ่งเป็นปัจจัยจำกัดปริมาณการโอนใน 3Q26 ราคาขายเฉลี่ยที่ทำได้จริงของ Rhythm ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 5% นับตั้งแต่เปิดตัว จากประมาณ 170,000 บาท/ตร.ม. เป็น 180,000 บาท/ตร.ม. โดยบางยูนิตมีราคาสูงถึง 190,000-200,000 บาท/ตร.ม. ทั้งนี้ โควตาต่างชาติของ Rhythm ถูกใช้ไปแล้ว 49%

อัตรากำไรยังไม่ปรับเพิ่ม แต่ยังมีปัจจัยสนับสนุนเชิงบวก
ผู้บริหารให้แนวทางอัตรากำไรขั้นต้นที่ประมาณ 35% สำหรับ Life และใกล้เคียง 40% สำหรับ Backlog ของ Rhythm โดยผู้บริหารระบุอย่างชัดเจนว่าตัวเลขที่ใกล้ 40% เป็นอัตรากำไรเฉลี่ยของ Backlog ไม่ใช่อัตรากำไรของยูนิตที่มีกำหนดโอนใน 3Q26 เนื่องจากส่วนผสมของยูนิตที่เลือกโอนยังรวมสต็อกจากโครงการอื่นด้วย ดังนั้น อัตรากำไรแบบผสมจึงไม่น่าปรับเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ อัตรากำไรสุทธิของ JV คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้น QoQ ใน 3Q26 แม้อัตราการโอนที่ 10% จะทำให้การปรับเพิ่มขึ้นอยู่ในระดับจำกัด เงินดาวน์สำหรับผู้ซื้อชาวไทยอยู่ที่ 5-10% โดยแบ่งชำระเป็นงวด ขณะที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติชำระล่วงหน้า 12-15% ทั้งนี้ บริษัทไม่ได้ให้แนวทางเกี่ยวกับ CAPEX เงินปันผล หรือการดำเนินการด้านเงินทุน

เป้าหมายสามารถทำได้ตามแผนในปีนี้ : “ซื้อ”
มีการเยี่ยมชมทั้งสองโครงการในส่วนของล็อบบี้ ห้องตัวอย่าง และพื้นที่ดาดฟ้า และจากข้อมูลที่เปิดเผย เป้าหมาย FY26 ยังมีแนวโน้มที่จะบรรลุได้ตามแผน Backlog ของ Life ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าชาวไทย ซึ่งผู้บริหารระบุว่าเป็นความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและได้รับการอนุมัติสินเชื่อเบื้องต้นแล้ว นอกจากนี้ ผู้บริหารไม่ได้สะท้อนถึงความยากลำบากในการบรรลุเป้าหมายการโอน 40% สำหรับ Rhythm มียอดขายแล้ว 85% ทำให้ความเสี่ยงด้านการดำเนินงานต่อเป้าหมายของปีปัจจุบันอยู่ในระดับต่ำ อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงจะเพิ่มขึ้นหลัง FY26 เป็นต้นไป เนื่องจากยูนิตที่นักลงทุนถือครองใน Rhythm สามารถโอนหรือเปลี่ยนมือได้ ทั้งนี้ เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ AP โดยให้มูลค่าที่เหมาะสมที่ 10.60 บาท