LPN : การเปลี่ยนผ่านสู่การมุ่งเน้นธุรกิจให้เช่า

การปรับเปลี่ยนสินทรัพย์เพื่อการป้องกันความเสี่ยงบ่งชี้ถึงการฟื้นตัวที่อ่อนแอ
เรายังคงให้คำแนะนำ “ขาย” สำหรับ LPN การที่บริษัทเปลี่ยนไปใช้โมเดลการให้เช่าบ่งชี้ถึงการฟื้นตัวที่อ่อนแอสำหรับยอดจอง หลังจากการแถลงข่าวสำหรับปี FY26 LPN ตั้งเป้ารายได้รวม 7.6 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 13% YoY อย่างไรก็ตาม การนำสต็อกเก่ามาปล่อยเช่าจะทำให้ต้นทุนดอกเบี้ยและค่าเสื่อมราคาเพิ่มขึ้น แม้คาดว่าจะมีรายได้จากบริการ 2.67 พันล้านบาท แต่หนี้ที่สูงและสต็อกที่ยังขายไม่ได้ยังคงเป็นความเสี่ยงหลักต่อมูลค่าบริษัท

ความเสี่ยงของสินทรัพย์ให้เช่ากดดันอัตรากำไรขั้นต้น
LPN กำลังกลายเป็นบริษัทบริการอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร เนื่องจากลูกค้าจำนวนน้อยลงสามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ การเปลี่ยนยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วไปเป็นการปล่อยเช่าทำให้ความเสี่ยงทางการเงินย้ายมาอยู่ในงบดุลของบริษัท สำหรับโครงการเก่าที่เดิมตั้งใจขาย ตอนนี้ LPN ต้องบันทึกค่าเสื่อมราคาและชำระหนี้ แทนที่จะปิดหนี้ผ่านการขาย ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นเหล่านี้มีแนวโน้มจะหักล้างรายได้ 4.06 พันล้านบาทที่คาดจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ยากต่อการขยายอัตรากำไรขั้นต้นในปี FY26

การฟื้นตัวของยอดจองชะงักจากปัจจัยมหภาคที่ไม่เอื้ออำนวย
แนวโน้มยอดขายปกติไม่ดีนัก เนื่องจากหนี้ครัวเรือนสูงและการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวด LPN วางแผนเปิดโครงการใหม่มูลค่า 4.5 พันล้านบาทในปี FY26 รวมถึงบ้านระดับ high-end และคอนโดเพื่อสุขภาพ แต่โครงการเหล่านี้ไม่น่าจะแก้ปัญหายอดขายที่ชะลอตัวในกลุ่มราคาต่ำถึงกลาง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สูงทำให้การโอนยูนิตต่ำ ส่งผลให้ LPN ต้องใช้ Investor Program เพื่อหาผู้ซื้อที่มองหาผลตอบแทนแทนการอยู่อาศัย

ผลตอบแทนจากการเช่าเผชิญกับอุปสรรคในการดำเนินงาน
Investor Program มุ่งเป้าไปที่กลุ่มคนเริ่มทำงาน โดยเสนอผลตอบแทน 5–9% เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาสินเชื่อที่อยู่อาศัย ผู้บริโภควัยหนุ่มสาวจำนวนมากหันมาเช่ามากขึ้น ซึ่งสนับสนุนทิศทางใหม่ของ LPN อย่างไรก็ตาม การรักษาระดับผลตอบแทนดังกล่าวให้สูงเป็นเรื่องยาก LPN ต้องแบกรับต้นทุนของหน่วยบริการ LPP ขณะเดียวกันก็เผชิญอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น การเพิ่มยูนิตเก่าเข้าสู่พอร์ตการให้เช่าทำให้ต้นทุนการถือครองสินทรัพย์สูงขึ้น ซึ่งกระทบต่อกำไรจากโมเดลธุรกิจบริการใหม่นี้

การสร้างรายได้จากสินค้าคงคลังผ่านโมเดลการให้เช่า
โครงการให้เช่าของ LPN ในรังสิตและอมตะนครมุ่งสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอจากกลุ่มแรงงาน แผนการให้เช่าช่วยรักษาโอกาสในการขายในอนาคต แต่ก็ทำให้การรับเงินเต็มจำนวนจากยูนิตล่าช้า ส่งผลให้สินทรัพย์คงอยู่ในงบดุลนานขึ้น เนื่องจากค่าเสื่อมราคาของอาคารเก่าเพิ่มขึ้น การปรับกลยุทธ์นี้จึงดูเป็นการตั้งรับมากกว่าการเติบโต และยืนยันมุมมองเชิงระมัดระวังของเราต่อหุ้นตัวนี้ ทั้งนี้ เราคงคำแนะนำ “ขาย” สำหรับ LPN โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 1.30 บาท