บริษัทหลักทรัพย์เคจีไอ(ประเทศไทย) เปิดเผยในบทวิเคราะห์หลักทรัพย์วันนี้ ว่า CPAXT ตั้งบริษัทย่อยที่ถือหุ้นโดยตรง คือ Axtra Growth Plus Co., Ltd. ทุนจดทะเบียน 8.4 พันล้านบาท ซึ่งบริษัทถือหุ้น 95% ส่วนอีก 5% ถือโดย MQDC Town Corporation Limited ทั้งนี้ Axtra Growth Plus Co., Ltd. จะเป็นผู้ถือหุ้นของบริษัทย่อยที่ถือหุ้นทางอ้อม คือ Happitat at the Forestias Co., Ltd โดยถื หุ้น100% (ยกเว้นหุ้น 1 หุ้น) วัตถุประสงค์ของการลงทุนครั้งนี้คือเพื่อขยายธุรกิจพื้นที่เช่าศูนย์การค้าหลังจากที่ทำการปรับปรุง และ ขยายห้างไปแล้ว

จะเข้าลงทุนใน Happitat ซึ่งทำธุรกิจ mixed use
Happitat at the Forestias Co., Ltd ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภท mixed-use ภายใต้ชื่อ โครงการ “The Happitat” ซึ่งจะมีทั้งอาคารศูนย์การค้า (หนึ่งในศูนย์การค้าของบริษัทมีอาคารสำนักงาน 10 ชั้นตั้งอยู่ชั้นบนของห้าง) และ อาคารสาธารณูปโภคส่วนกลางที่ทำหน้าที่เป็นศูนย์กลาง
สาธารณูปโภคส่วนกลาง บริษัทคาดว่าจะมีพื้นที่เช่ารวม 72,000 ตรม. แบ่งเป็นพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 48,000 ตรม. และ พื้นที่สำนักงานประมาณ 24,000 ตรม. โครงการนี้อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และ คาดว่า จะแล้วเสร็จภายใน 12-18 เดือน (สิ้นปี 2568 ถึงต้นปี 2569)

คาดว่าการลงทุนรวมจะอยู่ที่ประมาณ 1.2-1.5 หมื่นล้านบาท
บริษัทคาดว่าการลงทุนรวมจะอยู่ที่ ~1.2-1.5 หมื่นล้านบาท โดยตั้งเป้าว่า 80-90% ของงบลงทุนจะมาจา สินเชื่อธนาคาร ทั้งนี้ ผู้บริหารคาดว่าในกรณีที่ดีที่สุด มูลค่าการลงทุนรวมจะอยู่ที่ 1 หมื่นล้านบาท โดย เงินลงทุนขั้นต้น 8.4 พันล้านบาทจะมาจากเงินกู้ยืมจากธนาคารและสถาบันการเงิน ในขณะที่จะใส่เงิ ลงทุนส่วนที่เหลือในปี 2568 โดยอาศัยเงินทุนหมุนเวียน ผู้บริหารตั้งเป้า occupancy rate สำหรับพื้นที่ สำนักงานที่ 40% ในปี 2569 และ คาดว่าจะเพิ่มเป็น 100% ได้ภายใน 3 ปี ในขณะเดียวกันก็ตั้งเป้า occupancy rate ของพื้นที่เช่าที่ 85% ในปี 2569 และ คาดว่าจะเพิ่มเป็น 100% ได้ภายใน 4 ปี โดยคาดว่าจะถึงจุดคุ้มทุนได้ในปี 2571

ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นจะทำให้อัตรากำไรลดลง 2%
ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นจากเงินกู้ยืมจากธนาคารและสถาบันการเงิน
สำหรับการลงทุนก้อนแรกจะ กดดันอัตรากำไรปี 2568 ของ CPAXT 2% โดยใช้สมมติฐานว่ามีการใช้เงินกู้ยืมจากธนาคารและสถาบัน การเงิน 8.4 พันล้านบาท ซึ่งมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย 3.8% ในขณะเดียวกัน คาดว่ารายได้ค่าเช่าที่จะได้เพิ่มขึ้นจากโครงการนี้จะอยู่ที่ประมาณ 680 ล้านบาทในปี 2569 (ใช้สมมติฐาน occupancy rate ของพื้นที่ สำนักงานที่ 40% และ ของพื้นที่ค้าปลีกที่ 85% โดยคิดค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน 800 บาท/ตรม./เดือน และ พื้นที่ค้าปลีก 1,200 บาท/ตรม./เดือน) และ คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 890 ล้านบาทในปี 2571 ทั้งนี้ รายได้ค่า เช่าที่เพิ่มขึ้นจะคิดเป็น 5-6% ของรายได้ค่าเช่าทั้งหมดในปี 2566

Valuation
เรามองว่าประเด็นนี้อาจจะเป็นปัจจัยลบในระยะสั้นจากการที่ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น แต่ในระยะกลาง ยังมี ปัจจัยที่ต้องติดตาม ได้แก่ i) ความเสี่ยงจากการที่ต้องใช้เงินลงทุนรวมสูงกว่าที่คาดไว้ในตอนแรก ซึ่ง อาจจะทำให้ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น และ ii) ความเสี่ยงจากการที่ occupancy rate ต่ำกว่าเป้าที่วางไว้หลังเปิดโครงการ สำหรับในระยะยาว ประเด็นนี้จะทำให้บริษัทขยายพอร์ตธุรกิจ และ เพิ่มความรู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ประเภท mixed-use property และ ยังช่วยเพิ่มรายได้ประเภท recurring income จากการให้เช่าพื้นที่ด้วย ในขณะเดียวกัน synergy ที่เกิดขึ้นหลังการควบรวมกิจการ (1% ของรายได้รวม) จะถูกหักล้างไปบางส่วนกับดีลนี้ และ ทำให้การรับรู้อานิสงส์อย่างเต็มที่ถูกเลื่อนออกไปเป็นปี 2571 อย่างไรก็ตาม เราคาดว่าผลประกอบการของ CPAXT จะดีขึ้นในปี 2567-2568 และ บริษัทจะได้อานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล ซึ่งน่าจะหนุนให้ผลประกอบการใน 4Q67 ดีขึ้น QoQ เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” และ ประเมินราคาเป้าหมายสิ้นปี 2568 ที่ 39.00 บาท อิงจาก PER ที่ 33.0x (ค่าเฉลี่ยในอดีตระหว่างหุ้นกลุ่มนี้ในประเทศไทยและในต่างประเทศ +1.5 S.D.)

Risk
เศรษฐกิจชะลอตัวลง, ราคาสินค้าเกษตรลดลง, ขยายสาขาได้ช้ากว่าที่วางแผนไว้, disruption ที่เกิดจากเทคโนโลยีใหม่, ความเสี่ยงด้านกฎเกณฑ์ของทางการ ต่างประเทศ