PROPERTY : เรื่องเล่าของ 2 กลุ่ม : โครงการระดับบนและโครงการระดับล่างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย : ตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ โดยตลาดมีความเชื่อมั่นที่แตกต่างกัน กลุ่มโครงการระดับล่างกำลังเผชิญกับอุปสรรคมากกว่ากลุ่มโครงการระดับ high-end และรัฐบาลกำลังเฝ้าติดตามมาตรการช่วยเหลือกลุ่มโครงการระดับล่าง นอกจากนี้ ความสนใจที่เพิ่มขึ้นจากเมียนมา และการฟื้นตัวบางส่วนของผู้ซื้อชาวจีน ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต้องประเมินกลุ่มเป้าหมายใหม่ และปรับปรุงสินค้าและบริการของตน

กำไรใน 1Q อ่อนแอ ด้วยความกังวลเกี่ยวกับการโอนใน 2Q24
กำไรสุทธิใน 1Q24 ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้เล็กน้อย โดยมีเพียง SIRI และ LPN เท่านั้นที่สามารถทำได้ดีกว่าคาดการณ์ โดยผลประกอบการดูเหมือนจะอ่อนแอเนื่องจากยอดจองในช่วงสิ้นสุด 1Q ต่ำกว่าเป้าหมายทั้งปี โดยรวมกำไรสุทธิในไตรมาสนี้อยู่ที่ 4.8 พันล้านบาท คิดเป็นเพียง 16.7% ของประมาณการทั้งปี อย่างไรก็ตาม กำไรสุทธิใน 1Q ลดลง 46% QoQ และ 30% YoY เนื่องจากรายได้ลดลง 23% จาก QoQ และ 9% YoY

การลดลงเล็กน้อยของอัตรากำไรการดำเนินงานเนื่องจากการโอนน้อยลง
การลดลงของอัตรากำไรขั้นต้น ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการตลาดที่เพิ่มขึ้น (ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารสูงขึ้น) ได้กดดันอัตรากำไรจากการดำเนินงาน การเปิดตัวโครงการใหม่มุ่งเน้นไปที่ระดับกลางถึงระดับสูง ซึ่งผู้ประกอบการคาดการณ์ว่าจะมีอัตรากำไรที่ดีขึ้นจากการขายสินค้าคงคลัง ทั้งนี้ ผู้ประกอบการยังคงยืนหยัดในแผนการเปิดตัวโครงการในปีนี้ โดยรักษาอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนให้อยู่ที่ประมาณ 1.1 เท่า

ยอดจองของคอนโดมิเนียมฟื้นตัว ; มุ่งเน้นที่การโอน backlog
ในไตรมาสนี้ผู้ประกอบการหลายรายรายงานว่า ยอดจองจากการเปิดตัวโครงการใหม่ปรับตัวดีขึ้น โดยได้รับแรงหนุนจากโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ซึ่งจะส่งผลต่อ backlog ในช่วงปีข้างหน้า โดย backlog ที่ถูกเลื่อนจาก 1Q ยังคงเป็นสิ่งที่ได้รับความสนใจในปีนี้ และการรับรู้รายได้ตามกำหนดใน 2Q จะขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ เช่น การขายสินค้าคงคลังและการฟื้นตัวของความต้องการของโครงการ low-rise หากการโอนสิทธิไม่เป็นไปตามกำหนด เราอาจเห็นการปรับลดประมาณการกำไรหลังจากผลประกอบการใน 2Q

การเลือกหุ้นแนะนำ : SIRI และ AP เป็นหุ้นแนะนำของเรา
SIRI และ AP ยังคงเป็นหุ้นแนะนำของเราด้วย backlog และโมเมนตัมจากยอดจองที่แข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม การเติบโตของกำไรในภาพรวมของภาคธุรกิจนี้ยังคงถูกกดดัน เนื่องจากความอ่อนแอในการโอน backlog ส่งผลให้อัตรากำไรลดลง แม้ว่าใน 1Q จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลงก็ตาม อย่างไรก็ตาม 2Q24 จะเป็นช่วงสำคัญสำหรับยอดจอง แต่ในมุมมองของเราภาพรวมน่าจะออกมาในเชิงลบหรือเป็นกลางมากกว่า ทั้งนี้เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ SIRI และ AP โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 2.20 และ 14.40 บาท ตามลำดับ