**ให้ Dividend yield สูง 8.1% ต่อปี**

รายได้เงินลงทุนสุทธิ 1Q24 ลดลง 4%YoY แต่เติบโต 10%QoQ เป็น 664 ล้านบาท การลดลง YoY มาจากอัตราการเช่าเฉลี่ย (OR) แท้จริงลดลงเป็น 83.0% (จาก 90.2% ใน 1Q23) หลังพื้นที่ให้เช่าสุทธิเพิ่ม 8.2% จากการซื้อสินทรัพย์ใหม่เข้ามาในปลาย 4Q23 และดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้น 33% ส่วนการเพิ่มขึ้น YoY หนุนโดยพื้นที่ให้เช่าสุทธิเพิ่มขึ้น ขณะที่ OR แท้จริงใกล้เคียงกับ 4Q23 ที่ 82.8% และค่าใช้จ่ายลดลงเนื่องจาก WHART ประสบความสำเร็จในการเจรจาลดค่าธรรมเนียมทรัสตี

Note : หากรวมส่วนที่การรันตีโดยสปอนเซอร์ อัตราการเช่า (OR) ใน 1Q24 อยู่ที่ 86.0% เทียบกับ 92.4% ใน 1Q23 และ 86.7% ใน 4Q23

กองทุนฯมีพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด ณ สิ้น 1Q24 เท่ากับ 1.89 ล้านตรม. โดย 53% เป็นโรงงาน built-to-suit และ 47% เป็นคลังสินค้าทั่วไป กองทุนฯเป็นเจ้าของสินทรัพย์ (freehold) 50% และอีก 50% เป็นสิทธิบริหารการเช่า (leasehold) อัตราค่าเช่าเฉลี่ยใน 1Q24 อยู่ที่ 175 บาท/ตรม. ลดลง -1.2%YoY, -3.5%QoQ) ณ สิ้น 1Q24 มีพื้นที่รอการเช่าเท่ากับ 309,186 ตรม. (คิดเป็น 16.4% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด)

ประกาศจ่ายปันผลงวด 1Q24 เท่ากับ 0.1915 บาท/หน่วย (100% ของรายได้เงินลงทุนสุทธิต่อหุ้น) ขึ้น XD วันที่ 21 พ.ค.24 และชำระเงิน 7 มิ.ย.24

สัดส่วนหนี้สิน/สินทรัพย์ทั้งหมดสิ้น 1Q24 ทรงตัวที่ 27.8% โดยมีหนี้สินที่ต้องจ่ายดอกเบี้ย 15.4 พันล้านบาท (73% เป็นหุ้นกู้ และ 27% เป็นหนี้กับธ.พ.) โดยในช่วงที่เหลือของปี 24 มีหุ้นกู้ครบกำหนด 1.6 พันล้านบาท และต้องชำระคืนเงินต้นธ.พ. 1.0 พันล้านบาท ซึ่งกองทุนฯจะรีไฟแนนซ์ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ และ/หรือ กู้ยืมจากธ.พ.

มีลูกค้ารายใหม่จะเข้ามาเซ็นสัญญาเช่า...คาดเพิ่ม OR ราว 3-4% ภายในสิ้นปี 24 โดยจะเริ่มรับรู้รายได้จากลูกค้ารายใหม่บางรายตั้งแต่พ.ค.24 และบางรายเริ่มรับรู้ฯใน 2H24 (โดยหลักๆ เป็นลูกค้าจีน)

จะมีซื้อสินทรัพย์จากกลุ่ม WHA เพิ่มใน 4Q24 ขนาดพื้นที่ที่จะซื้อประมาณ 170,000 ตรม. โดยเป็น โรงงาน built-to-suit ที่มาบตาพุด และเทพารักษ์ ซึ่งคิดเป็นประมาณ 9% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดในปัจจุบัน มูลค่าสินทรัพย์ที่จะเพิ่มเข้ามาราว 4.3 พันล้านบาท ทั้งนี้สินทรัพย์ที่จะซื้อเข้ามามี OR อยู่ที่ 100% อายุสัญญาเช่าเฉลี่ย 8 ปี เงินลงทุนมาจากเงินสดภายในและกู้ยืม เรายังไม่ได้รวมส่วนนี้ไว้ในประมาณการ

ปรับคำแนะนำเป็นซื้อ (เดิมถือ) ให้ราคาพื้นฐาน 10.50 บาท (DCF) ทั้งนี้คาดว่า OR ของกองทุนจะค่อยๆ เพิ่มขึ้นและจ่ายปันผลสูง คาดการณ์ DY ปีนี้ไว้ที่ 8.1% กองทุนมี IRR เท่ากับ 8.7%

นักวิเคราะห์ : จันทร์เพ็ญ ศิริธนารัตนกุล : chanpens@th.dbs.com : Tel. 02 857 7824