•    CPN : ในไตรมาสล่าสุดมีการเติบโตของรายได้ที่แข็งแกร่ง และการควบคุมค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) ดีกว่าที่คาดไว้
สุทธิใน 2Q23 ดีกว่าคาดจากรายได้ที่ก้าวกระโดด ; คาดผลประกอบการแข็งแกร่งใน 2H
กำไรรายไตรมาสอยู่ที่ 3.6 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 16% QoQ และ 39% YoY ซึ่งสูงกว่าประมาณการของเราที่ 6% และ Bloomberg Consensus ที่ 10% รายได้รวมรวมถึงรายได้อื่นๆ อยู่ที่ 1.1 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 26% YoY จากส่วนลดค่าเช่าที่น้อยลงในห้างสรรพสินค้าและรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากการดำเนินงานอื่นๆ (เฉพาะรายได้จากสำนักงานเท่านั้นที่ทรงตัว) ใน 2Q23 บริษัทมีกำไรจากการขายหุ้น หากไม่มีสิ่งเหล่านี้ การดำเนินงานหลักจะเติบโต 54% YoY และ 15% QoQ รายได้ที่เพิ่มขึ้นได้รับการสนับสนุนจาก 1) การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายพื้นที่ส่วนกลาง (CAM) เต็มรูปแบบ YoY 2) การเพิ่มขึ้นของรายได้จากพื้นที่ส่วนกลาง และ 3) การเพิ่มขึ้นของสัดส่วนรายได้จาก Community mall โดยเฉพาะจากโครงการ Marche อย่างไรก็ตาม บริษัทมีการบรรยายสรุปนักวิเคราะห์ในวันที่ 18 สิงหาคม

อัตราการเช่าในศูนย์การค้าเพิ่มขึ้น QoQ ด้วยรายได้ที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น
อัตราการการเช่าในศูนย์การค้าอยู่ที่ 91% เพิ่มขึ้นเล็กน้อย QoQ ในขณะที่อัตราการเช่าในสำนักงานระหว่างไตรมาสอยู่ที่ 87% เทียบกับ 89% ใน 1Q โดยพื้นที่สำนักงานของ CPN ลดลงตามการคืนพื้นที่ของ GTOWER ทั้งนี้  ARR รายงานสำหรับไตรมาสนี้อยู่ที่ 1,714 บาท/ตร.ม./เดือน อ่อนลง QoQ ส่วนแบ่งกำไรของเมกาบางนาคิดเป็น 40% ของส่วนแบ่งกำไร ส่วนคอมมูนิตี้มอลล์คิดเป็น 2-3% ของรายได้ อีกทั้ง มาร์เช่ ทองหล่อ คอมมูนิตี้มอลล์แห่งใหม่ของ CPN มีอัตราการเช่าที่เพิ่มขึ้นเป็น 45% จาก 20% ในไตรมาสแรก โดยยอดโอนที่อยู่อาศัยดีขึ้น 56% QoQ จากโครงการโคราชและอยุธยา ทั้งนี้ ใน 2H น่าจะเห็นผลการดำเนินงานที่สูงขึ้นจากโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จ backlog ของที่อยู่อาศัย ณ 2Q23 อยู่ที่ 6.5 พันล้านบาท ซึ่งจะรับรู้ 33% ในปีนี้ และ 42% ในปี 2024 ทั้งนี้ ยอดขายใน 1H บันทึกอยู่ที่ 2.2 พันล้านบาท ต้นทุนของเงินทุนใน 1Q อยู่ที่ 2.2% ในขณะที่ 2Q อยู่ที่ 2.46%

เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ CPN โดยมีมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 82.00 บาท จากการประเมินมูลค่า
จำนวนผู้ใช้บริการในเดือนกรกฎาคมกลับสู่ระดับก่อนโควิด แม้ว่าจะเป็นไตรมาสที่อ่อนแอเนื่องจากเริ่มเข้าสู่ฤดูฝน แต่บริษัทกำลังอยู่ในระหว่างการเปิดตัวโครงการเวสต์วิลล์ โดยพื้นที่เช่า 80% ได้รับการจัดเตรียมไว้แล้วก่อนเปิดตัว ซึ่งการเช่าพื้นที่ส่วนกลางคิดเป็น 10% ของรายได้ของห้างสรรพสินค้าและยังมีส่วนร่วมที่มากขึ้นในแง่ของมูลค่าตามการเพิ่มขึ้นของกิจกรรมการเช่า ทั้งนี้ เราคาดว่า CPN จะดีขึ้นอย่างต่อเนื่องตามการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่าย CAM ซึ่งส่งผลให้ประสิทธิภาพการทำงานดีขึ้น YoY และการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปใน 2H
Market Insight
E- mail :tiscoresearch@tisco.co.th