สัมภาษณ์พิเศษ:เส้นทาง IPO -RICHY

Q:ฉายภาพธุรกิจของ บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) (RICHY)
บมจ.ริชี่เพลซ 2002 เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ประกอบด้วย โครงการคอนโดมิเนียมซึ่งเน้นรอบบริเวณสถานีขนส่งมวลชนระบบรางในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลและโครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรรบริเวณกรุงเทพฯและปริมณฑล ภายใต้ตราสินค้า “Richy” แบ่งประเภทการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็น 2 ประเภทหลัก ประกอบด้วย 1. โครงการคอนโดมิเนียม เน้นบริเวณสถานีขนส่งมวลชนระบบรางในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ภายใต้ชื่อ“เลอริช” และ “ริชพาร์ค” 2. โครงการประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์/ ทาวน์โฮม บริเวณกรุงเทพฯ และปริมณฑล ภายใต้ตราสินค้า “เดอะ ริช” และ “ริชชี่ วิลล์”
    RICHY จะเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ภายในไตรมาส 3/57 ในหมวดธุรกิจ (Sector) : พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง/ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเข้าตามเกณฑ์ Profit test


Q:เปิดใจ เหตุผลในการนำหุ้นเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
     ที่ผ่านมา เรามีการเตรียมความพร้อมมาเป็นเวลาพอสมควร โดยเหตุผลหลักในการเข้าจดทะเบียนครั้งนี้ เพื่อหวังที่จะนำเงินระดมทุนไปใช้การขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
    ซึ่ง RICHY ก่อตั้งมาเป็นปีที่ 12 ที่ผ่านมา แต่มีข้อจำกัดเรื่องของเงินกองทุน ทำให้การดำเนินธุรกิจทำได้ตามข้อจำกัด เรียกได้ว่าหลายครั้งที่ เราเห็นโอกาส และมีที่ดินแปลงสวย ราคาไม่เเพง เเต่ก็ไม่สามาถซื้อได้ ทำให้สูญเสียโอกาสหลายๆครั้ง จนเมื่อ 3-5 ปีก่อน เรามองว่าตลาดที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัย 4 ที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นข้อพิจารณาจึงมี 2 ทางเลือก คือ 1ถ้าไม่เติบโต ก็ต้องออกจาธุรกิจ ซึ่งขณะนั้น ทีมผู้บริหารก็ตัดสินใจ ที่นำบริษัทให้มีการเติบโต และทำงานให้มากขึ้นเ พราะยังเห็นช่องทางธุรกิจมากขึ้น จึงเป็นจุดเริ่มต้น และรวมไปถึงการเตรียมตัว เมื่อช่วงสามปีก่อน และเมื่อเม.ย. ที่ผ่านมา สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ก.ล.ต. ได้อนุมัติไฟลิ่ง เราเห็นว่าจังหวะนี้เป็นจังหวะที่ดี และมีความพร้อมที่จะนำหุ้นของบริษัทเข้าเทราดไตรมาส 3/57 โดยเงินระดมทุนที่ได้ครั้งนี้ จะนำไปขยายงาน เพื่อเพิ่มจำนวนโครงการ ต่อยอดธุรกิจ มากขึ้น เป็นการคิดเชิงบวก

Q:ข้อมูล IPO เบื้องต้น
    กำหนดราคาเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนให้กับประชาชนเป็นครั้งแรก (IPO) จำนวน 214 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้ (พาร์) หุ้นละ 1.00 บาท ในราคาหุ้นละ 3.30 บาท ซึ่งถือเป็นระดับราคาที่เหมาะสมกับปัจจัยพื้นฐาน กำหนดเปิดให้จองหุ้นเพิ่มทุนระหว่างวันที่ 28-30 กรกฎาคมนี้ และคาดว่าสามารถเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (SET) ในวันที่ 4 สิงหาคม 2557 โดยใช้ชื่อย่อในการซื้อขายว่า "RICHY" พร้อมกันนี้ยังมี บริษัทหลักทรัพย์ คันทรี่ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) บริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) บริษัทหลักทรัพย์ โนมูระ พัฒนสิน จำกัด (มหาชน) บริษัทหลักทรัพย์ ฟินันเซีย ไซรัส จำกัด (มหาชน) และ บริษัทหลักทรัพย์ ไอร่า จำกัด (มหาชน) เป็นผู้ร่วมจัดจำหน่ายหุ้นสามัญเพิ่มทุนในครั้งนี้ด้วย

Q:ภาพรวมผลการดำเนินงานที่ผ่านมา
    บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) (บริษัท) ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย โดยมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการในพื้นที่ที่มีศักยภาพและทำเลใกล้แหล่งชุมชนเป็น หลัก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าและพื้นที่ย่านชุมชุน รายได้หลักทั้งหมดของบริษัทเป็นรายได้จากการขายอาคารที่พักอาศัยในแนวสูง (คอนโดมิเนียม) ที่ผ่านมาบริษัทมีโครงการที่พัฒนาเสร็จเรียบร้อยแล้ว 6 โครงการ ประกอบด้วย 1) โครงการริชชี่วิลล์ บางบัวทอง 2) โครงการริชชี่ทาวเวอร์ เพชรเกษม-สาทร 3)โครงการเลอริช พระราม3 4) โครงการเลอริช รัชดา-สุทธิสาร 5)โครงการเลอริช@อารีย์สเตชั่น และ 6 )โครงการริชพาร์ค@บางซ่อนสเตชั่น ปัจจุบัน บริษัทมีโครงการที่ดำเนินการขายอยู่จำนวน 3 โครงการคือ 1) โครงการริชพาร์ค@เ ตาปูนอินเตอร์เชนจ์ 2) โครงการ เดอะริช บิซ โฮม สุขุมวิท 105 3) โครงการริชพาร์ค@เจ้าพระยา นอกจากนี้ยังมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีกจำนวน 1 โครงการ คือ โครงการริชวิลล์ ราชพฤกษ์
    ตั้งแต่ปี 2554 เป็นต้นมา บริษัทรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ ซื้อหลังจากที่ได้รับชำระเงินจากผู้ซื้อครบถ้วนแล้วและจะบันทึกต้นทุนการ ขายอสังหาริมทรัพย์เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อแล้ว สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ต้นทุนการก่อสร้างรวมถึงค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้องนั้น บริษัทจะบันทึกในสินทรัพย์ในรายการต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จนเมื่อ โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จและมีการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว บริษัทจึงจะรับรู้รายได้ตามที่กล่าวข้างต้น

Q:ผลการดำเนินงานย้อนหลัง
    ปี 2555 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เท่ากับ 408.23 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2554 เท่ากับ 249.21 ล้านบาท หรือมีอัตราการขยายตัวของรายได้เพิ่มขึ้นร้อยละ 156.71 จากปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลจากการชะลอการโอนกรรมสิทธิ์ในปี2554 และมาโอนในปี 2555 จึงมีการรับรู้รายได้จากโครงการเดิมประกอบกับนโยบายลดภาษีบ้านหลังแรกที่มี การลดค่าธรรมเนียมการโอน จึงทำให้ลูกค้าเร่งรับโอนก่อนกำหนดภายในสิ้นปี 2555 หรือก่อนสิ้นสุดระยะเวลาด้านภาษี โครงการที่รับรู้รายได้ได้แก่ โครงการเลอริช พระราม 3 มูลค่า 89.38 ล้านบาท จำนวน 36 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 8.53 ของจำนวนยูนิตทั้งหมดของโครงการ และโครงการเลอริช รัชดา-สุทธิสาร มูลค่า 34.45 ล้านบาท จำนวน 17 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 22.08ของจำนวนยูนิตทั้งหมดของโครงการ นอกจากนี้ยังมีการรับรู้รายได้ของโครงการใหม่อีก 2 โครงการได้แก่ โครงเลอริช@อารีย์สเตชั่น มูลค่า 158.48 ล้านบาท จำนวน 52 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 71.23 ของจำนวนยูนิตทั้งหมดของโครงการ และโครงการริชพาร์ค@บางซ่อนสเตชั่น มูลค่า 125.92 ล้านบาท จำนวน 75 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 9.34 ของจำนวนยูนิตทั้งหมดของโครงการ

    ปี 2556 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เท่ากับ 1,200.52 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2555 เท่ากับ 792.28ล้านบาท หรือคิดเป็นการขยายตัว เพิ่มขึ้นร้อยละ 194.08 ซึ่งเป็นผลจากการรับรู้รายได้จากโครงการเดิม คือ โครงการเลอริชพระราม 3 มูลค่า 15.59 ล้านบาท จำนวน 6 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 1.42 ของจำนวนยูนิตทั้งหมดของโครงการ โครงการเลอริช รัชดา-สุทธิสาร มูลค่า 47.65 ล้านบาท จำนวน 20 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 25.97 ของจำนวนยูนิตทั้งหมดของโครงการโครงการเลอริช@อารีย์สเตชั่น มูลค่า 54.03 ล้านบาท จำนวน 16 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 21.92 ของจำนวนยูนิตทั้งหมดของโครงการ โครงการริชพาร์ค@บางซ่อนสเตชั่นมูลค่า 1,058.25 ล้านบาท จำนวน 598 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 74.47 ของจำนวนยูนิตทั้งหมดของโครงการ ซึ่งโครงการริชพาร์ค@ บางซ่อนสเตชั่นเป็นโครงการที่รับรู้รายได้เข้ามาในปีนี้เป็นจำนวนมากถึงร้อย ละ 87.75 ของรายได้รวม นอกจากนี้บริษัทมีโครงการเปิดใหม่ในปีนี้คือ โครงการเดอะริซ บิซโฮม สุขุมวิท 105 ซึ่งเป็นโครงการทาวน์โฮมส์ บนถนนสุขุมวิท ที่รับรู้รายได้แล้ว มูลค่า 25.00 ล้านบาท จำนวน 5 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 3.57 ของจำนวนยูนิตทั้งหมดของโครงการ บริษัทมีโครงการใหม่ที่เปิดตัวโครงการในปี 2556 คือ โครงการริชพาร์ค@เตาปูนอินเตอร์เชนจ์โครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า บริเวณถนนประชาราษฎร์สาย 2 โครงการเดอะริช บิซโฮม สุขุมวิท 105 และโครงการริชพาร์ค@เจ้าพระยา ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า บริเวณถนนรัตนาธิเบศร

Q:ผลการดำเนินงานงวด 3เดือนแรกปีนี้เติบโตมากน้อยเพียงใด
    สำหรับงวด 3 เดือนแรก ปี 2557 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เท่ากับ 98.06 ล้านบาท ลดลงจากงวดเดียวกันในปี 2556 เท่ากับ 179.90 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ 64.72 เนื่องจากยังไม่มีโครงการใหม่ที่จะโอนในช่วงนี้และโครงการริชพาร์ค@เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ เป็นโครงการที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าในช่วงไตร มาสที่ 4ของปี 2557 ประกอบกับสถานการณ์ทางการเมืองที่ไม่สงบภายในประเทศตั้งแต่ปลายปี 2556 จึงทำให้ลูกค้าที่จองห้องชุดชะลอการโอนออกไป สำหรับรายได้จากการขายเป็นผลจากการรับรู้รายได้จากโครงการเดิมคือ โครงการเลอริช พระราม 3 มูลค่า1.88 ล้านบาท จำนวน 1 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 0.24 ของจำนวนยูนิตทั้งหมดของโครงการ โครงการเลอริช รัชดา-สุทธิสาร มูลค่า 4.67 ล้านบาท จำนวน 2 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 2.60 ของจำนวนยูนิตทั้งหมดของโครงการ โครงการเลอริช@อารีย์สเตชั่น มูลค่า 16.14 ล้านบาท จำนวน 5 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 6.85 ของจำนวนยูนิตทั้งหมดของโครงการ โครงการริชพาร์ค@บางซ่อนสเตชั่น มูลค่า 41.43 ล้านบาท จำนวน 22 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 2.74 ของจำนวนยูนิตทั้งหมดของโครงการโครงการเดอะริซ บิซโฮม สุขุมวิท 105 มูลค่า 33.94 ล้านบาท จำนวน 8 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 5.71 ของจำนวนยูนิตทั้งหมดของโครงการ

Q:แนวโน้มการเติบโตในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2557

    ในช่วงครึ่งปีแรก บ้านเมืองไม่เรียบร้อย ลูกค้าชะลอเยอะ เเต่เราคาดว่าครึ่งปีหลัง มองเติบโตเป็นอย่างมาก เพราะมีความต้องการที่ค้างไว้ในช่วงครึ่งปีแรก น่าจะไหลกลับเข้ามาในช่วงครึ่งปีหลัง และ ส่งผลดีต่อผลการดำเนินงานในไตรมาส 3-4 ปีนี้ ขณะที่ภาพรวมทั้งปีคาดรายได้เติบโตในทิศทางเดียวกันกับอุตสาหกรรมที่มีการ เติบโตราว 10-20%

Q:กำไรสุทธิ และอัตรากำไรสุทธิในช่วงปีที่ผ่านมาของ RICHY
    บริษัทมีกำไรสุทธิในปี 2554 -2556 และงวด 3 เดือนแรก ปี 2557 เท่ากับ 5.39 ล้านบาท 66.26 ล้านบาท 211.43 และ5.71 ล้านบาท ตามลำดับ หรือคิดเป็นอัตรากำไรสุทธิ เท่ากับ 3.38 , 16.15% , 17.52 % และ 5.53% ของรายได้รวมตามลำดับ นอกจากนี้ เรายังมีจุดเด่นในด้านของความสามารถทำกำไรที่โดดเด่นอัตรากำไรขั้นต้น (margin) ณ สิ้นปี 2556 ทำได้ถึง 36-37% และมีอัตรากำไรสุทธิ 17.5% และมีเป้าหมายที่จะรักษาอัตราการทำกำไรขั้นต้นให้อยู่ในระดับสูงอย่างต่อ เนื่อง

Q:กระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงาน
    บริษัทมีกระแสเงินสดได้มาในกิจกรรมดำเนินงานในปี 2554 – 2556 งวด 3 เดือนแรก ปี 2557 เท่ากับ (219.40) ล้านบาท (375.45) ล้านบาท 79.55 ล้านบาท และ (159.57) ล้านบาทตามลำดับ สำหรับงวด 3 เดือนแรกปี 2557 บริษัทมีกระแสเงินสดใช้ไปจากกิจกรรมดำเนินงานจำนวน 159.77 ล้านบาท เนื่องจากเป็นช่วงที่บริษัทเปิดโครงการใหม่ คือ โครงการริชพาร์ค @เจ้าพระยา ซึ่งต้องใช้เงินในการพัฒนาโครงการ นอกจากนี้ยังใช้เป็นเงินมัดจำค่าที่ดินสำหรับโครงการเดอะริช จำนวน 48.34 ล้านบาท

Q:จุดเด่นของRICHY
    การตัดสินใจเลือกทำเลที่ตั้งโครงการ ทางด่วน และรถไฟฟ้า รวมไปถึงแนวสาวนต่อขยายที่รัฐบาลได้ขยายไปสู่เส้นทางใหม่ๆ จากสถานีบริการรถไฟฟ้าที่เพิ่มขึ้น และที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ระดับราคาของโครงการต่ำกว่าคู่แข่งที่อยู่ในทำเลเดียวกัน   และเราก็ไม่ได้กังวลเรื่องฟองสบู่ เพราะเชื่อว่าความต้องการอสังหาริมทรัพย์ จะยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง เรามองไปยังสถานีใหม่ๆ ยุทธศาตร์ ของเรายังคงเป็นแบบนี้มาตลอด
     สำหรับยอดการโอนโครงการที่ผ่านมาก็ขายหมดเกลี้ยง โดยข้อมูลอัตราการโอนราว 89% ที่เหลืออาจจะไม่ได้โอน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นเหตุผลจากทางลูกค้ามากกว่าโครงการ และด้วยความที่RICHY เป็นผู้ประกอบการรายกลาง ทำให้ส่วนใหญ่เป็นที่เข้ามาชมโครงการ และตัดสินใจซื้อ มักจะเป็นผู้เช่าจริงๆ หรือ ซื้อเพื่อปล่อยให้เช่า ทำให้คนมีคุณภาพ และในระหว่างการขายโครงการ ก็มีการปรับราคาขายระหว่างทางเรื่อยๆ
    จากอดีตจนถึงปัจจุบันความสามารถในการทำกำไรต่อหุ้น ในฐานผู้บริหาร, ทีมงานที่ทำงานต่อเนื่อง พวกเราทำงานกันมา12 ปี ทำงานแบบ full-time และมีความรับผิดชอบสูง มีทั้งความสามารถเเละประสิทธภาพในการทำงาน ฉะนั้นถ้าเรามีโอกาสเข้ามาในตลาดซึ่งถือว่าเป็นแหล่งระดมทุน จะช่วยให้บริษัทฯ มีการเติบโต ขณะที่ RICHY มีนโยบายการจ่าายปันผลไม่น้อยกว่า 40%

Q: กระแสตอบรับช่วงโรดโชว์เป็นอย่างไรบ้าง
    เราเดินทางเพื่อนำเสนอข้อมูลต่อนักลงทุน (Road Show) ทั้ง 3 จังหวัด ประกอบด้วย หาดใหญ่ จ.สงขลา ,จ.เชียงใหม่ และ จ.ชลบุรี ระหว่างวันที่ 15-19 ก.ค. 2557 ผลปรากฏว่า นักลงทุนทั่วทั้ง 3 จังหวัดและจังหวัดใกล้เคียงให้การตอบรับและเข้ารับฟังการนำเสนอข้อมูลของ บริษัทเป็นจำนวนมาก ต้องยอมรับว่ากระแสดีมาก คนเข้ามาเต็มห้อง เอกสารแทบจะไม่พอแจกจ่ายให้กับนักลงทุน โดยมองว่า อาจจะเป็นจังหวะโอกาสที่เหมาะสม พอเราไปนำเสนอข้อมูล ซึ่งก็น่าสนใจ ข้อมูลบริษัทดี ทำให้นักลงทุนยิ่งเเสดงความสนใจต่อหุ้น IPO ของบริษัท

Q: หุ้น IPO จะเพียงพอต่อความต้องการหรือไม่
    จากกระแสตอบรับในช่วงโรดโชว์ที่ผ่านมา ทำให้เรามั่นใจว่า RICHY จะได้รับการตอบรับที่ดีจากนักลงทุน และเรามั่นใจว่าหุ้น IPO ขายหมดอยู่เเล้ว

Q: ฝากถึงนักลงทุน
   ฝากถึงนักลงทุน RICHY ตลอดช่วงที่ผ่านมา RICHY มีกำไรทุกๆ ปี โดยในปี 2556 ผลงานเติบโตในระดับสูงที่ไม่น้อยหน้าใคร ถ้าเราได้รับการสนับสนุนไปเรื่อยๆๆจากนักลงทุน ประกอบด้วย ทีมบริหารก็มีความตั้งใจจริงในการบริหารงาน ดังนั้น มั่นใจว่าRICHY จะคุ้มค่าต่อนักลงทุนอย่างเเน่นอน



---จบ---